Przegląd okresowy budynku to obowiązek właściciela lub zarządcy, który wynika z art. 62 Prawa budowlanego. Większość budynków wymaga kontroli co najmniej raz w roku oraz szerszego przeglądu co 5 lat. Obiekty o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² i budynki z dachem o powierzchni powyżej 1000 m² kontroluje się dwa razy w roku: do 31 maja i do 30 listopada.
Przeglądy wykonuję od ponad 20 lat w Bielsku-Białej i powiecie bielskim, w budynkach mieszkalnych, halach magazynowych, obiektach usługowych i sportowych. W tym poradniku opisuję, jakie kontrole są obowiązkowe, co obejmują, jak wygląda protokół i wpis do c-KOB oraz jak przygotować budynek, żeby przegląd przebiegł sprawnie.
Rzetelnie wykonany przegląd okresowy budynku pozwala wykryć uszkodzenia, zanim staną się zagrożeniem dla konstrukcji i użytkowników. Daje też właścicielowi udokumentowany obraz stanu technicznego obiektu, który ułatwia planowanie remontów na kolejne lata.
Przegląd okresowy budynku – podstawa prawna w art. 62 Prawa budowlanego
Obowiązek kontroli okresowych określa art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przepis wymienia kilka rodzajów kontroli:
- kontrolę roczną – co najmniej raz w roku (art. 62 ust. 1 pkt 1),
- kontrolę pięcioletnią – co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2).
- kontrolę półroczną dużych obiektów – do 31 maja i do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3),
- kontrolę doraźną – po wystąpieniu czynników zewnętrznych, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo obiektu, np. silnego wiatru, intensywnych opadów, osuwiska czy powodzi (art. 62 ust. 1 pkt 4).
Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu. We wspólnocie mieszkaniowej przeglądy organizuje zarząd lub zarządca, w spółdzielni – zarząd spółdzielni, w firmie – osoba odpowiedzialna za nieruchomość. Zlecenie przeglądu zewnętrznej firmie nie zdejmuje z właściciela odpowiedzialności za jego wykonanie w terminie.
Przepisy przewidują wyłączenia. Kontrola roczna nie dotyczy m.in. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków rekreacji indywidualnej oraz obiektów budownictwa zagrodowego (art. 62 ust. 2). Właściciele tych budynków nadal mają obowiązek wykonywać przegląd pięcioletni.
Niezależnie od terminów organ nadzoru budowlanego może w każdej chwili nakazać przeprowadzenie kontroli albo przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego, jeśli stan obiektu budzi wątpliwości (art. 62 ust. 3).
Przegląd roczny budynku – co obejmuje
Przegląd roczny budynku polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów, które najszybciej się zużywają. Zakres określa art. 62 ust. 1 pkt 1 i obejmuje:
- elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania,
- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
- instalację gazową,
- przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.
W praktyce jako konstruktor oceniam przede wszystkim pokrycie dachu i obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe, attyki, kominy ponad dachem, elewację, balkony i loggie. Szukam zarysowań, odspojeń tynku, korozji stali i zbrojenia, zawilgoceń stropodachu oraz śladów przecieków.
Instalację gazową sprawdza osoba z odpowiednimi uprawnieniami, a przewody kominowe – mistrz kominiarski. Jako zarządca warto zebrać wszystkie te protokoły w jednym terminie. Ułatwia to kompletny wpis do książki obiektu i porównywanie wyników z kolejnych lat.
Przegląd 5-letni budynku – zakres szerszy niż kontrola roczna
Przegląd 5-letni budynku obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania całego obiektu, jego estetyki oraz otoczenia (art. 62 ust. 1 pkt 2). W tym samym zakresie mieści się kontrola elementów sprawdzanych co roku, dlatego w roku przeglądu pięcioletniego obie kontrole łączy się w jedną.
Częścią przeglądu pięcioletniego jest badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej – sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Pomiary wykonuje elektryk z uprawnieniami, a jego protokół dołącza się do dokumentacji przeglądu.
Co sprawdzam w ramach przeglądu pięcioletniego
- fundamenty i ściany piwnic – zawilgocenia, wykwity, rysy, stan izolacji,
- ściany nośne i działowe – zarysowania, ich kierunek i szerokość, ślady osiadania,
- stropy i schody – ugięcia, rysy, stan widocznych elementów konstrukcji,
- więźba dachowa i konstrukcja stropodachu – połączenia, korozja biologiczna drewna, korozja stali,
- balkony, loggie, zadaszenia – stan płyt wspornikowych, balustrad i ich zakotwień,
- elewacja i ocieplenie – odspojenia, pęknięcia, zawilgocenia,
- otoczenie – opaski, odwodnienie terenu, chodniki, schody zewnętrzne.
Przy przeglądzie pięcioletnim analizuję też zmiany w stosunku do poprzednich protokołów. Rysa, która w ciągu kilku lat się poszerzyła, wymaga innej oceny niż rysa ustabilizowana.
Budynki powyżej 2000 m² i dachy powyżej 1000 m² – kontrola do 31 maja i 30 listopada
Kontrola okresowa budynku do 30 listopada i do 31 maja dotyczy budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² (art. 62 ust. 1 pkt 3). W praktyce są to hale magazynowe i produkcyjne, hurtownie, centra handlowe, hale sportowe i duże budynki usługowe. W Bielsku-Białej i okolicznych gminach takich obiektów jest wiele, szczególnie w strefach przemysłowych.
Te kontrole są dodatkiem do przeglądu rocznego i pięcioletniego, a nie ich zamiennikiem. Ich celem jest ocena bezpiecznego użytkowania obiektu w kontekście obciążeń zimowych.
Kontrola przed zimą – do 30 listopada
- stan konstrukcji nośnej dachu: dźwigary, płatwie, połączenia, stężenia,
- korozja elementów stalowych i ugięcia,
- pokrycie, świetliki, klapy dymowe,
- drożność wpustów dachowych i rynien,
- miejsca, w których śnieg może tworzyć worki – przy attykach, ścianach wyższych części budynku, na styku dachów.
Kontrola po zimie – do 31 maja
Wiosną oceniam skutki sezonu zimowego: trwałe ugięcia, uszkodzenia pokrycia i obróbek, nieszczelności, zastoiska wody na dachu. Protokół wiosenny jest punktem wyjścia do zaplanowania napraw w sezonie letnim.
Właściciel lub zarządca ma też obowiązek zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w czasie intensywnych opadów śniegu, w tym usuwanie śniegu i lodu z dachu (art. 61 pkt 2). W rejonie Beskidów obciążenie śniegiem bywa większe niż w centralnej Polsce, dlatego plan odśnieżania dużych dachów warto ustalić jeszcze przed zimą.
Protokół i książka obiektu budowlanego (c-KOB)
Każda kontrola kończy się protokołem. W protokole opisuję zakres kontroli, stan poszczególnych elementów, stwierdzone nieprawidłowości, zalecenia wraz z kolejnością i terminami ich wykonania oraz ocenę, czy obiekt nadaje się do dalszego bezpiecznego użytkowania.
Wyniki kontroli wpisuje się do książki obiektu budowlanego (art. 64). Od 2023 roku książka może być prowadzona w formie elektronicznej w systemie c-KOB, udostępnianym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Dla obiektów oddawanych do użytkowania po tej dacie zakłada się ją w wersji elektronicznej, a dla obiektów istniejących obowiązują przepisy przejściowe dotyczące papierowych książek.
Jak wygląda wpis do c-KOB
- właściciel lub zarządca loguje się do systemu c-KOB (np. profilem zaufanym) i zakłada książkę dla obiektu,
- nadaje osobie przeprowadzającej kontrolę uprawnienia do dokonywania wpisów,
- po kontroli wprowadzam do systemu dane z protokołu: rodzaj kontroli, datę, wyniki i zalecenia,
- właściciel widzi wpis od razu i może na jego podstawie zaplanować prace.
Książki obiektu budowlanego nie trzeba prowadzić m.in. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 64 ust. 1). Mimo to zalecam właścicielom domów przechowywać protokoły z przeglądów pięcioletnich razem z dokumentacją budowy.
Jeśli w trakcie kontroli stwierdzę uszkodzenia, właściciel lub zarządca ma obowiązek usunąć je w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej (art. 70 ust. 1). Gdy uszkodzenia mogą zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, przesyłam kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego (art. 70 ust. 2). W przypadku poważnych zarysowań, ugięć czy korozji zalecam ekspertyzę stanu technicznego, która określa przyczynę problemu i sposób naprawy.
Co grozi za brak przeglądu
Pominięcie obowiązku często wychodzi na jaw dopiero po awarii, zalaniu lub szkodzie zgłoszonej ubezpieczycielowi. Konsekwencje są prawne, finansowe i techniczne:
- Kara grzywny – niespełnienie obowiązku kontroli okresowej jest wykroczeniem (art. 93 pkt 8).
- Decyzje nadzoru budowlanego – organ może nakazać przeprowadzenie kontroli lub ekspertyzy, usunięcie nieprawidłowości, a przy zagrożeniu bezpieczeństwa zakazać użytkowania obiektu (art. 62 ust. 3, art. 66, art. 68) [DO WERYFIKACJI].
- Problemy z ubezpieczeniem – ubezpieczyciel po szkodzie zwykle sprawdza, czy obiekt miał aktualne przeglądy. Ich brak może skutkować ograniczeniem lub odmową wypłaty odszkodowania, zależnie od warunków polisy.
- Odpowiedzialność za szkody – jeśli element budynku spadnie lub ulegnie awarii, a przeglądy nie były prowadzone, trudno wykazać, że właściciel dochował należytej staranności.
- Wyższe koszty napraw – usterka wykryta wcześnie, np. nieszczelna obróbka, jest prostsza do usunięcia niż zawilgocony i skorodowany element konstrukcji kilka lat później.
Aktualny przegląd okresowy budynku jest w takich sytuacjach podstawowym dowodem, że właściciel lub zarządca wywiązał się ze swoich obowiązków. Dlatego protokoły z kolejnych lat warto przechowywać w komplecie i w jednym miejscu.
Jak przygotować budynek do przeglądu
Przegląd okresowy budynku przebiega szybciej i daje pełniejszy obraz obiektu, gdy właściciel przygotuje dokumenty i zapewni dostęp do wszystkich kontrolowanych miejsc. Przed przeglądem proszę o przygotowanie:
- dokumentacji technicznej – projektu budowlanego, dokumentacji powykonawczej, rysunków konstrukcji, jeśli są dostępne,
- poprzednich protokołów – z przeglądów rocznych i pięcioletnich, a dla dużych obiektów także z kontroli półrocznych,
- książki obiektu budowlanego – papierowej albo dostępu do c-KOB z nadanymi uprawnieniami do wpisu,
- protokołów branżowych – z kontroli instalacji gazowej, przewodów kominowych oraz pomiarów elektrycznych,
- informacji o remontach i usterkach – co naprawiano od ostatniego przeglądu i jakie problemy zgłaszali użytkownicy lub lokatorzy,
- dostępu do dachu – kluczy do wyłazów, drabiny lub informacji o bezpiecznym wejściu,
- dostępu do piwnic, strychów i pomieszczeń technicznych – a w budynkach wielorodzinnych także do wybranych lokali i balkonów, jeśli zgłaszano w nich usterki.
Termin warto ustalić z wyprzedzeniem, szczególnie przed 30 listopada, kiedy zapotrzebowanie na kontrole dużych obiektów jest największe. Szczegółowy zakres usługi opisuję na stronie przeglądy okresowe budynków w Bielsku-Białej.
Jeśli zbliża się termin przeglądu rocznego, pięcioletniego lub kontroli przed zimą, skontaktuj się ze mną – ustalimy zakres kontroli i termin wizyty na obiekcie.
FAQ
Kto może wykonać przegląd okresowy budynku?
Kontrolę stanu technicznego budynku wykonuje osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, najczęściej konstrukcyjno-budowlanej. Instalacje elektryczne i gazowe mogą sprawdzać także osoby ze świadectwami kwalifikacyjnymi, a przewody kominowe – mistrz kominiarski. Przy budynkach z kilkoma rodzajami instalacji przegląd zwykle wykonuje kilku specjalistów, a protokoły łączy się w jedną dokumentację.
Czy dom jednorodzinny podlega przeglądom okresowym?
Tak. Właściciel domu jednorodzinnego jest zwolniony z kontroli rocznej, ale ma obowiązek wykonywać przegląd pięcioletni, w tym badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Odrębne przepisy przeciwpożarowe wymagają też regularnego czyszczenia przewodów kominowych. Książki obiektu budowlanego dla domu jednorodzinnego prowadzić nie trzeba, ale protokoły warto przechowywać.
Co zrobić, gdy przegląd wykaże usterki konstrukcyjne?
W protokole wskazuję stwierdzone uszkodzenia, zalecenia i terminy ich usunięcia. Właściciel ma obowiązek usunąć uszkodzenia, a jeśli zagrażają one bezpieczeństwu ludzi lub mienia, kopia protokołu trafia do nadzoru budowlanego. Przy poważniejszych usterkach, takich jak rozwijające się rysy czy ugięcia stropów, zalecam ekspertyzę stanu technicznego i projekt naprawy.
Czy protokół z przeglądu trzeba przechowywać?
Tak. Wyniki kontroli wpisuje się do książki obiektu budowlanego, którą przechowuje się przez cały okres użytkowania budynku. Przy książce prowadzonej w c-KOB dane z kontroli zapisywane są w systemie elektronicznym. Protokoły przydają się też przy kolejnych przeglądach, sprzedaży nieruchomości i rozliczeniach z ubezpieczycielem.