Kierownik budowy reprezentuje stronę wykonawczą i odpowiada za prowadzenie robót zgodnie z projektem i przepisami, a inspektor nadzoru inwestorskiego działa w imieniu inwestora i kontroluje jakość tych robót. Kierownik budowy domu jednorodzinnego jest co do zasady obowiązkowy, natomiast inspektor nadzoru przy domu jednorodzinnym jest zwykle dobrowolny. Prawo budowlane zakazuje łączenia obu funkcji na tej samej budowie (art. 42 ust. 4).
Pełnię obie funkcje od ponad 20 lat – na budowach domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, hal i obiektów usługowych w Bielsku-Białej i powiecie bielskim. Inwestorzy często mylą te role albo zakładają, że jedna osoba może je łączyć. W tym poradniku wyjaśniam, kto za co odpowiada, kiedy każda z funkcji jest wymagana i jakie uprawnienia musi mieć osoba, którą zatrudniasz.
Kierownik budowy domu jednorodzinnego i innych obiektów – obowiązki
Kierownik budowy jest uczestnikiem procesu budowlanego, który organizuje i prowadzi roboty na placu budowy. Jego podstawowe obowiązki określa art. 22 Prawa budowlanego. Należą do nich:
- protokolarne przejęcie od inwestora terenu budowy i odpowiednie jego zabezpieczenie,
- prowadzenie dokumentacji budowy, w tym dziennika budowy,
- zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz organizacja budowy i kierowanie nią zgodnie z projektem, pozwoleniem lub zgłoszeniem, przepisami techniczno-budowlanymi i BHP,
- sporządzenie lub zapewnienie sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ), jeśli jest wymagany (art. 21a),
- wstrzymanie robót w razie stwierdzenia zagrożenia i niezwłoczne zawiadomienie o tym organu,
- zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu,
- przygotowanie dokumentacji powykonawczej i zgłoszenie obiektu do odbioru,
- złożenie oświadczenia o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami, dołączanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 57).
W praktyce kierownik budowy jest osobą, która na bieżąco decyduje o kolejności robót, sprawdza, czy ekipy pracują zgodnie z projektem, i dokumentuje przebieg budowy. Kierownik budowy domu jednorodzinnego odpowiada też za to, by każda zmiana wprowadzana na budowie była uzgodniona z projektantem i opisana w dokumentacji.
Kierownik budowy ma również prawo do wnoszenia uwag do dziennika budowy, żądania od inwestora rozstrzygnięć w sprawach technicznych i odmowy wykonania robót, jeśli polecenie inwestora lub inspektora jest sprzeczne z przepisami (art. 23).
Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego
Inspektor nadzoru inwestorskiego działa wyłącznie w interesie inwestora. Jego zadaniem jest kontrola – sprawdza, czy roboty wykonywane przez wykonawcę i prowadzone przez kierownika budowy są zgodne z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Obowiązki inspektora wymienia art. 25 Prawa budowlanego:
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych,
- sprawdzanie i odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu,
- uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych,
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad,
- kontrolowanie rozliczeń budowy, jeśli inwestor tego zażąda.
Inspektor może wydawać kierownikowi budowy polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące usunięcia nieprawidłowości lub dodatkowych badań. Może też żądać wstrzymania robót, jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie albo spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem (art. 26).
Dla inwestora, który nie zna się na budownictwie, nadzór inwestorski jest sposobem na niezależną kontrolę wykonawcy. Potwierdzenie przez inspektora faktycznie wykonanych robót ułatwia też rozliczanie kolejnych etapów budowy z wykonawcą.
Zakres pracy inspektora ustala się w umowie z inwestorem. Najczęściej obejmuje on wizyty przy każdym odbiorze robót zanikających, kontrolę dostarczanych materiałów, udział w odbiorach instalacji oraz końcowy odbiór obiektu. Przy większych inwestycjach inspektor uczestniczy też w naradach koordynacyjnych z wykonawcą i projektantem. Im wcześniej inspektor zostanie zaangażowany, tym więcej problemów można wychwycić, zanim przełożą się na opóźnienia lub koszty.
Dlaczego nie można łączyć tych funkcji na jednej budowie
Na tej samej budowie nie można łączyć funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 42 ust. 4). Zakaz wynika z istoty obu ról: kierownik budowy prowadzi roboty, a inspektor je kontroluje. Osoba, która pełniłaby obie funkcje, sprawdzałaby własną pracę.
Zakaz dotyczy jednej budowy. Ten sam inżynier może być kierownikiem budowy na jednej inwestycji i inspektorem nadzoru na innej. Inspektorem nie powinna być też osoba związana z wykonawcą, np. jego pracownik – formalnie nie zawsze jest to zabronione, ale podważa sens niezależnej kontroli.
Jeśli inwestor zatrudnia firmę wykonawczą „pod klucz”, kierownika budowy zwykle zapewnia wykonawca. Wtedy inspektor nadzoru, zatrudniony bezpośrednio przez inwestora, jest jedyną osobą na budowie, która reprezentuje wyłącznie jego interes.
Rozdzielenie funkcji porządkuje też odpowiedzialność. Za błędy w prowadzeniu robót odpowiada kierownik budowy i wykonawca, za pominięcie nieprawidłowości przy kontroli – inspektor nadzoru, a za błędy w rozwiązaniach technicznych – projektant. Każdy z nich ponosi odpowiedzialność zawodową w swoim zakresie i ma obowiązkowe ubezpieczenie OC.
Kiedy inspektor nadzoru jest obowiązkowy, a kiedy dobrowolny
Kierownik budowy jest wymagany przy robotach budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę oraz przy części robót prowadzonych na podstawie zgłoszenia – w tym przy budowie domu jednorodzinnego na zgłoszenie z projektem budowlanym (art. 42 ust. 1). Wyjątkiem są budynki, przy których przepisy pozwalają inwestorowi przejąć odpowiedzialność za kierowanie budową na podstawie oświadczenia, np. małe domy jednorodzinne budowane na własne potrzeby mieszkaniowe.
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowy w dwóch sytuacjach (art. 42 ust. 3):
- gdy obiekt znajduje się na liście obiektów, dla których przepisy wykonawcze wymagają ustanowienia inspektora ze względu na stopień skomplikowania lub możliwe zagrożenia,
- gdy organ nałoży taki obowiązek w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przy budowie domu jednorodzinnego inspektor nadzoru jest zwykle dobrowolny. Zalecam go jednak inwestorom, którzy budują systemem gospodarczym z kilkoma ekipami albo nie mają możliwości regularnego przyjeżdżania na budowę. Przy budowach w terenie górzystym, jak w części powiatu bielskiego, gdzie fundamenty, mury oporowe i odwodnienie wymagają większej staranności, niezależna kontrola robót zanikających ma szczególne znaczenie.
Przy domu budowanym systemem gospodarczym inwestor sam zatrudnia ekipy do kolejnych etapów: fundamentów, murów, stropu, dachu i instalacji. Kierownik budowy domu jednorodzinnego koordynuje wtedy pracę kilku niezależnych wykonawców, a jego wizyty powinny być zaplanowane tak, by obejmowały każdy etap wymagający odbioru. Ustalam z inwestorem harmonogram wizyt już przy podpisaniu umowy, a dodatkowe wizyty – przy każdym zgłoszeniu robót zanikających.
Dziennik budowy i odbiory robót zanikających
Dziennik budowy jest urzędowym dokumentem przeznaczonym do rejestrowania przebiegu robót oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących na budowie (art. 45). Od 2023 roku dziennik może być prowadzony w formie elektronicznej w systemie EDB, udostępnianym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, lub w formie papierowej.
Wpisów do dziennika dokonują m.in. kierownik budowy, inspektor nadzoru, projektant przy nadzorze autorskim i organy kontrolne. Każdy wpis jest datowany i podpisany, dlatego dziennik jest podstawowym dowodem w razie sporu z wykonawcą lub kontroli nadzoru budowlanego.
Po zakończeniu budowy dziennik wraz z pozostałą dokumentacją przekazuje się inwestorowi, który przechowuje go przez cały okres istnienia obiektu. Kompletne wpisy z odbiorów ułatwiają później przeglądy okresowe, ekspertyzy i ewentualną sprzedaż budynku.
Roboty zanikające – co trzeba sprawdzić przed zakryciem
Roboty zanikające to te, których po wykonaniu kolejnego etapu nie da się już zobaczyć ani skontrolować bez odkrywek. Najważniejsze z nich to:
- wykopy i podłoże gruntowe przed wykonaniem fundamentów,
- zbrojenie ław, stóp fundamentowych, stropów, wieńców i schodów przed betonowaniem,
- izolacje przeciwwilgociowe i termiczne fundamentów przed zasypaniem,
- instalacje prowadzone w posadzkach i bruzdach przed ich zakryciem,
- drenaż i odwodnienie przed zasypaniem.
Kierownik budowy zgłasza te roboty do odbioru, a inspektor nadzoru – jeśli jest ustanowiony – sprawdza je i potwierdza wpisem do dziennika. Jako konstruktor szczególną uwagę zwracam na zbrojenie: średnice i rozstaw prętów, długości zakładów, otuliny i zgodność z rysunkami konstrukcyjnymi. Błędu w zbrojeniu nie da się poprawić po zalaniu betonu bez kosztownych prac naprawczych.
Przy odbiorze sprawdzam także, czy ekipa ma na budowie aktualne rysunki konstrukcyjne i czy wprowadzone zmiany zostały uzgodnione z projektantem. Najczęstsze nieprawidłowości, które wychwytuję, to brak dystansów zapewniających otulinę, pominięte pręty w narożach i przy otworach oraz zbyt krótkie zakłady. Każdą uwagę wpisuję do dziennika budowy, a ponowny odbiór wykonuję po jej usunięciu.
Jakie uprawnienia musi mieć kierownik budowy i inspektor
Zarówno kierownik budowy, jak i inspektor nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (art. 12 i art. 14) [DO WERYFIKACJI]. Przy budowie domu podstawowa jest specjalność konstrukcyjno-budowlana. Instalacje sanitarne i elektryczne mogą wymagać udziału osób z uprawnieniami w specjalnościach instalacyjnych.
Uprawnienia są udzielane bez ograniczeń albo w ograniczonym zakresie. Uprawnienia w ograniczonym zakresie dotyczą tylko określonych obiektów, np. o ograniczonej kubaturze lub prostej konstrukcji, których zakres wskazują przepisy wykonawcze. Posiadam uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, co pozwala mi kierować budową i nadzorować roboty przy obiektach każdej wielkości i każdego rodzaju konstrukcji.
Samodzielną funkcję techniczną może pełnić tylko osoba wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, z aktualnym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej (art. 12 ust. 7). Kierownik budowy domu jednorodzinnego, którego zatrudniasz, powinien bez problemu przedstawić dokumenty potwierdzające kwalifikacje. Przed podpisaniem umowy warto poprosić o:
- decyzję o nadaniu uprawnień budowlanych – sprawdzić specjalność i zakres,
- aktualne zaświadczenie o przynależności do izby inżynierów budownictwa,
- informację o doświadczeniu przy podobnych obiektach.
Uprawnienia można też sprawdzić w Centralnym Rejestrze Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane prowadzonym przez GUNB.
Jeśli szukasz osoby do prowadzenia budowy albo niezależnej kontroli wykonawcy, zakres usługi opisuję na stronie kierownik budowy Bielsko-Biała. Przed rozpoczęciem robót skontaktuj się ze mną – ustalimy, której funkcji potrzebujesz i jak często będą potrzebne wizyty na budowie.
FAQ
Czy przy budowie domu jednorodzinnego potrzebny jest kierownik budowy?
Co do zasady tak – kierownik budowy jest wymagany zarówno przy budowie domu na podstawie pozwolenia na budowę, jak i na zgłoszenie z projektem budowlanym. Wyjątkiem są sytuacje, w których przepisy pozwalają inwestorowi przejąć odpowiedzialność za kierowanie budową na podstawie oświadczenia. Nawet wtedy udział inżyniera z uprawnieniami ogranicza ryzyko błędów konstrukcyjnych.
Czy inwestor może sam nadzorować budowę?
Inwestor może kontrolować postęp prac i jakość robót, ale funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego może pełnić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Jeśli inwestor ma takie uprawnienia, może pełnić funkcję inspektora albo kierownika budowy na własnej budowie, ale nie obie jednocześnie. Inwestor bez uprawnień może zatrudnić inspektora, który będzie reprezentował jego interes.
Kiedy kierownik budowy przejmuje plac budowy?
Kierownik budowy przejmuje teren budowy od inwestora protokolarnie, przed rozpoczęciem robót. Wcześniej inwestor zawiadamia organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót i dołącza oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków. Od momentu przejęcia kierownik odpowiada za zabezpieczenie terenu i organizację robót.
Co oznaczają uprawnienia budowlane bez ograniczeń?
Uprawnienia bez ograniczeń pozwalają projektować lub kierować robotami budowlanymi w danej specjalności przy obiektach dowolnej wielkości i stopnia skomplikowania. Uprawnienia w ograniczonym zakresie obejmują tylko określone, prostsze obiekty. Przed zatrudnieniem kierownika budowy lub inspektora warto sprawdzić w decyzji o nadaniu uprawnień ich specjalność i zakres.